12. F. B ł a h u t a: Wykonanie wyroku zobowiązującego do prze- niesienia własności działki gruntu na podstawie art. 73 § 2 pr. rzecz, (obecnie art. 231 § 1 k. c.) — odpowiedź na pytanie prawne, Pal. 8/66, s. 44. 13. S. Breyer: Nabycie i utrata własności, Zrzeszenie Prawni- ków Polskich 1966. 14. S.Breyer: odpowiedź na pytanie prawne, „Czy przepis art. 73 § 2 pr. rzecz, (obecnie art. 231 § 1 k. c.) ma zastosowanie do zdarzeń w nim wymienionych, a zaistniałych na terenach, na których obowiązywał k. c. a., czy też zdarzenia te oceniać należy stosując przepis § 418 k. c. a.?", NP 10/55, s. 89. 14a. S. Breyer: odpowiedź na pytanie prawne, „Jak należy obliczyć -"odpowiednie wynagrodzenie"- określone w art. 231 § 1 k. c.?", Pal. 10/68, s. 54. 15. S. Breyer: Przeniesienie własności nieruchomości, Wydaw- nictwo Prawnicze 1966, s. 156—168. 16. S. Breyer: Stosowanie art. 73 pr. rzecz, (obecnie art. 231 k. c.) w stosunku do spółdzielni produkcyjnych, BMS 11/55, s. 35. 17. Hipotekariusz: Kontrowersje w związku z art. 231 k. c, Pal. 8/66, s. 20. 18. A. P o 1 i c i ń s k i: Z problematyki prawnej budynków wznie- sionych na cudzym gruncie, Pal. 6/68, s. 28. ZAGADNIENIA OGÓLNE 19. Przepisy określające, czyją własnością stają się budynki wznie- sione na cudzym gruncie, są przepisami prawa bezwzględnie obowiązującymi; natomiast w kwestii, czy budujący na cudzym gruncie ma prawo budynek rozebrać i zabrać i czy właściciel nieruchomości obowiązany jest to tolerować, decydują postano- wienia umowy i to, co z niej wynika z mocy ustawy, zwyczaju lub słuszności. (...) Zarówno art. 555 KN (...), jak i przepisy art. 73 i 74 pr. rzecz, (obecnie art. 231, 227 § 2 k. c), odmiennie niż przepisy art. 551 KN (przynajmniej co do nieruchomości) i art. 72 pr. rzecz, (obecnie art. 191 k. c), nie są przepisami bezwzględnie obowiązującymi, co ma ten skutek, że jeżeli wzniesienie budowli nastąpiło na podstawie umowy pomiędzy budującym a właścicielem gruntu, to w stosunkach pomiędzy nimi przede wszystkim decydująca jest wyraźna lub dorozumiana treść umowy, a dopiero przy zupełnym braku postanowień umownych wchodziłyby w zastosowanie przepisy ustawy. O ile zatem w kwestii, czyją własnością są wzniesione budynki, decydują całkowicie przepisy iuris cogentis, o tyle w kwestii, czy budujący ma prawo budynek rozebrać i zabrać i czy właściciel nieruchomości obowiązany jest to tolerować, decydują przepisy umowy (art. 50 k. z. — obecnie art. 72 k. c.) i to, co z niej wynika z mocy ustawy, zwyczaju lub słuszności (art. 60 k. z. — obecnie art. 56 k. c). (...) (C 124/50 z dn. 23. 6. 1950 r., OSN 3/51 poz. 68; PiP 5-6/51, s. 1014). Patrz także poz. 1268. ZAGADNIENIA Z ZAKRESU PRAWA MIĘDZYCZASOWEGO 20. Przepis art. 73 § 2 pr. rzecz, (obecnie art. 231 § 1 k. c.) ma za- stosowanie także w wypadku, gdy posiadacz w dobrej wierze wzniósł na cudzej nieruchomości budowlę przed wejściem w życie prawa rzeczowego. (III CR 137/63 z ■dn. 23. 7. 1963 r., OSNCP 7-8/64, poz. 156. Tak samo w orzeczeniach: C 1 1895/47 z dn. 19. 2. 1948 r., OSN 111/48, poz. 82; Lu C 306/48 z dn. 15. 9. 1948 r., PN 1/49, s. 317, t.; II C 1418/53 z dn. 3. 12. 1953 r., OSN 1/55, poz. 6). Patrz ponadto uwagę do poz. 21. 21. I. Artykuł 43 ustawy z dn. 24. 7. 1961 r. o gospodarce tere- nami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 32, poz. 159 z późn. zmian.) stosował się, a art. 231 § 3 k. c. stosuje się także wtedy, gdy wzniesienie budynku lub innego urządzenia na gruncie stanowiącym przedmiot własności państwowej zostało dokonane przed wejściem w życie każdej z tych ustaw. II. Artykuł 45 ust. 2 wymienionej ustawy z dn. 24. 7. 1961 r. nie stoi na przeszkodzie zastosowaniu do działki gruntu zajętej pod budowę budynku lub innego urządzenia artykułu 231 k. c. (Zasada prawna SN (7) — III CŹP 56/66 z dn. 14. 11. 1966 r., OSNCP 9/67, poz. 149; OSPiKA 7-8/68T poz. 152, z glosą krytyczną J. Gwiazdomorskiego). Z uzasadnienia: „(...) za prawidłowe uznać należy rozstrzygnięcie problemu ■ międzyczasowego w stosunku do uprawnień budującego na cudzym gruncie na podstawie art. XLVIII przep. wprow. k. c, który jest odpowiednikiem dotychczasowego art. LII przep. wprow. pr. rzecz. Również bowiem ten ostatni przepis zawiera zasadę, że posiadanie istniejące w chwili wejścia w życie prawa rzeczowego podlega od tej chwili przepisom tego prawa (...). (...) Prawidłowa wykładnia art. XLVIII przep. wprow. k. c. polega na uznaniu, że wymieniony przepis używa terminu »po-siadanie« w znaczeniu nie tylko samego władztwa faktycznego nad rzeczą, ale także odnosi się do tych wszystkich roszczeń oraz obowiązków, które z tym posiadaniem pozostają w ścisłym związku. Rozwiązanie takie należy uznać za uzasadnione, jeśli się zważy, że chociaż posiadanie jest tylko stanem faktycznym, niemniej jednak ustawa łączy z nim cały szereg uprawnień i obowiązków (...). (...) Na pytanie, według jakiej ustawy należy oceniać po wejściu w życie nowej ustawy skutki wzniesienia budowli, dokonanej na cudzym gruncie przed wejściem w życie nowej ustawy, należy dać odpowiedź w sensie oceny tych skutków według nowych przepisów. Skutki więc wzniesienia budowli dokonanej przed wejściem w życie prawa rzeczowego należało na podstawie art. LII przep. wprow. pr. rzecz, oceniać według przepisów tego prawa, z chwilą zaś wejścia w życie kodeksu cywilnego należy oceniać — w myśl art. XLVIII przep. wprow. k. c. —■ według przepisów tego kodeksu. W konsekwencji zajęte stanowisko prowadzi do przyznania roszczenia o wykup właścicielowi na zasadzie art. 231 § 2 k. c. przeciwko budującemu na gruncie przed wejściem w życie kodeksu cywilnego. Z powyższego wynika także, że również przysługujące z art. 231 § 3 k. c. uprawnienie Skarbu Państwa do oddania budującemu na gruncie, stanowiącym przedmiot własności państwowej, działki w wieczyste użytkowanie albo też do nabycia wzniesionego budynku lub innego urządzenia w sytuacjach powstałych przed wejściem w życie kodeksu cywilnego — należy ocenić według przepisów kodeksu. Ustawa z dn. 14. 7. 1961 r. nie zawiera wprawdzie przepisu, który by nadawał art. 43 tej ustawy moc wsteczną, niemniej jednak analiza przepisów ustawy, w szczególności tych, które dotyczą uregulowania stanu prawnego mienia stanowiącego własność Państwa, wskazuje na to, że zamiarem ustawodawcy było uregulowanie tych zagadnień w sposób jednolity bez względu na to, czy dane zdarzenia miały miejsce przed dniem wejścia w życie ustawy, czy też po jej wejściu w życie. Do przepisów tych należy w szczególności art. 7, 23, 38 i 43 ustawy (...). (...) Celem przepisu art. 45 ust. 2 ustawy z dn. 14. 7. 1961 r. jest niewzruszanie tych wszystkich stanów faktycznych, jakie powstały w związku z oddaniem gospodarstw — na podstawie przepisów dotyczących przebudowy ustroju rolnego — jako warsztatów pracy. Możliwość uregulowania spraw dotyczących własności na podstawie właściwych przepisów nie ogranicza jednak w niczym praw posiadaczy, jakie im przysługują na podstawie przepisów kodeksu regulujących posiadanie, chyba że z przepisów szczególnych wynikałyby inne unormowania (...)". Uwaga. Jak podkreślił SN w uzasadnieniu cytowanej uchwały, dotychczasowa linia orzecznictwa, jeśli chodzi o ostateczną odpowiedź na rozważane pytanie dotyczące prawidłowego stosowania prawa międzyczasowego, była jednolita, jakkolwiek różna była podstawa prawna rozważań. Krytyczne stanowisko co do poglądów SN zarówno w zakresie rozwiązania problemu, jak i w zakresie podstawy prawnej tego rozwiązania przedstawił wyczerpująco J. Gwiazdomorski jeszcze przed ogłoszeniem przytoczonej wyżej uchwały z dn. 14. 11. 1966 r. w obszernej glosie do orzeczenia SN I CR 73/65 z dn. 23. 4. 1965 r., OSPiKA 7-8/66, poz. 167. Glosator omawia cytowane pod poz. 20 i 21 orzeczenia, polemizuje z nimi i daje próbę własnego rozwiązania, które prowadzi do odmiennego poglądu od tego, jakiemu dał wyraz SN w orzeczeniu cyt. pod poz. 20. Zagadnieniem tym zajmował się autor glosy także w artykule pt.: „Międzyczasowe prawo prywatne", cz. II, NP 7-8/65, s. 750—751. Patrz poz. 25 i 28 (glosa). ROSZCZENIA POSIADACZA 22. Przepis art. 73 § 1 pr. rzecz, (obecnie art. 227 § 1 k. c.) nie uzależnia zachowania prawa własności na rzeczy przyłączonej do nieruchomości od posiadania jej w chwili domagania się zwrotu, a jedynie od dobrej wiary posiadacza nieruchomości w chwili dokonania przyłączenia. (Lu C 458/48 z dn. 30. 11. —16. 12. 1948 r., PN 1/49, s. 317, t.). 23. I. Budującemu na cudzym gruncie na podstawie umowy za- wartej z właścicielem nieruchomości przysługuje obligacyjne prawo używania budynku; jeżeli przysługuje mu roszczenie z art. 73 § 2 pr. rzecz, (obecnie art. 231 § 1 k. a), nie może być uważany za właściciela budynku przed realizacją tego rosz- czenia. II. Do stosunku pomiędzy kilku budującymi na wspólny rachunek na cudzym gruncie należy zastosować odpowiednie przepisy o współwłasności. (Wa C 400/49 z dn. 24. 3. 1950 r., PiP 1/51, s. 125). 24. I. Roszczenie z art. 73 § 2 pr. rzecz, (obecnie art. 231 § 1 k. c.) przysługuje posiadaczowi gruntu, który jest w dobrej wierze co do tego, że wolno mu budować na danej działce gruntu. II. Okoliczność, że w sprawie z powództwa opartego na art. 73 § 2 pr. rzecz, (obecnie art. 231 § 1 k. c.) po stronie po- wodowej nie występują wszystkie osoby uprawnione (np. współ- właściciele budynku), nie stoi na przeszkodzie zobowiązaniu strony pozwanej do przeniesienia na rzecz występujących w sprawie powodów ułamkowych części nieruchomości odpo- wiadających ich roszczeniom. III. Do przypadków władania gruntem jak właściciel należy przypadek zabudowania go dla siebie. (II CR 71/55 z dn. 19. 1. 1955 r., BMS 1/56, s. 47). Uwaga. Odmienny pogląd niż w tezie I — poz. 25, 28, 168. 25. I. Współwłaścicielowi nieruchomości, który wzniósł budynek na gruncie stanowiącym przedmiot współwłasności, przysłu- guje roszczenie z art. 73 § 2 pr. rzecz, (obecnie art. 231 § 1 k. c.) w stosunku do drugiego współwłaściciela, jeśli spełnione zo- stały przesłanki w tym przepisie określone. II. Roszczenie z art. 73 § 2 pr. rzecz, (obecnie art. 231 § 1 k. c.) przysługuje współwłaścicielowi, jeżeli jest on posiadaczem nieruchomości w dobrej wierze. III. Współwłaściciela nieruchomości, który wzniósł na niej budynek po zawarciu pod rządem niemieckiego kodeksu cywil- nego wespół z drugim współwłaścicielem obligacyjnej umowy kupna tej nieruchomości, a następnie, wykonując umowę obli- gacyjną, uzyskał przeniesienie na siebie swego udziału we współwłasności, można w sporze z drugim współwłaścicielem traktować jako posiadacza w rozumieniu art. 73 § 2 pr. rzecz, (obecnie art. 231 § 1 k. a). (4 CO 1/56 z dn. 22. 2. 1956 r., OSN 111/57, poz. 77; NP 2/57, s. 118). 26. Okoliczność, że do budowy przyczynił się również właściciel gruntu, nie pozbawia współposiadacza nieruchomości, który wspólnie z właścicielem wniósł budynek, prawa domagania się przeniesienia — na zasadzie art. 73 § 2 pr. rzecz, (obecnie art. 231 § 1 k. c.) — własności odpowiedniej ułamkowej części nieruchomości. (III CR 177/64 z dn. 24. 9. 1964 r., OSNCP 7-8/65, poz. 126). Patrz ponadto poz. 1177. 27. Z wydania przez prezydium rady narodowej wewnętrznego orzeczenia, w którym postanowiono zawrzeć z określoną osobą umowę wieczystego użytkowania, nie wynika dla tej osoby cywilnoprawny obowiązek zawarcia takiej umowy. Nie ma przeszkód, aby w takim wypadku odpowiednio stosować przepisy art. 231 § 2 i 3 k. c, jeżeli organ Państwa przekazał określonej osobie działkę budowlaną przed zawarciem z nią zamierzonej umowy, a osoba ta także przed zawarciem takiej umowy wzniosła na tej działce budynek. (I CR 73/65 z dn. 23. 4. 1965 r., OSPiKA 7-8/66, poz. 167, z glosą J. Gwiazdomorskiego; PUG 10/65, s. 290). Patrz także poz. 1300. 28. Jeżeli budujący na cudzej nieruchomości nie może być zakwa- lifikowany jako jej posiadacz dobrej wiary, to wyłączona jest możliwość zastosowania przepisu art. 73 § 2 pr. rzecz, (obecnie art. 231 § 1 i 2 k. a). (Wa C 139/49 z dn. 21. 11. 1949 r., PiP 7/50, s. 119, z glosą J. Marowskiego, omawiającą zagadnienie także w aspekcie art. XXIX przep. wprow. pr. rzecz, i pr. o ks. wiecz.). 29. Jeżeli budujący na cudzym gruncie i właściciel tego gruntu umówili się, iż łączyć ich będzie stosunek dzierżawy, umowa ta strony obowiązuje i przepis art. 73 § 2 pr. rzecz, (obecnie art. 231 § 1 k. c.) nie stosuje się w takim przypadku. (C 221/50 z dn. 18. 11. 1950 r., PiP 4/51, s. 743). Patrz ppz. 39, 1300. 30. Artykuł 73 § 2 pr. rzecz, (obecnie art. 231 § 1 k. c.) stanowi, że prawo wykupu przysługuje posiadaczowi w dobrej wierze tylko co do tej części nieruchomości, na której wzniósł on budowlę lub inne urządzenia. Zarówno z określenia „urządzenia", jak i ze znaczenia czasownika „wznosić" wynika, że ustawodawca miał na myśli konstrukcje budowane sztucznie (wzniesione) 1 przez człowieka, a nie sadzenie drzew lub innych roślin. (1 CR 979/60 z dn. 13. 1. 1961 r., OSN 111/62, poz. 92). 31. I. Roszczenie przewidziane poprzednio w art. 73 § 2 pr. rzecz., a obecnie w art. 231 § 1 k. c, przysługuje tylko takiemu po- siadaczowi, który w chwili wznoszenia na cudzej nieruchomości budynku lub innego urządzenia, nie był jej właścicielem, a więc który budował na cudzym gruncie. II. Prawo wykupu gruntu unormowane w art. 73 § 2 pr. rzecz, lub art. 231 § 1 k. c. nie może być realizowane i nie może korzystać z ochrony prawa — mimo że zostały spełnione przesłanki przewidziane w powyższych przepisach — jeżeli ze szczególnych okoliczności danej sprawy wynika, że stan prawny wytworzony przez zobowiązanie właściciela gruntu do przeniesienia własności tego gruntu na rzecz posiadacza doprowadziłby do całkowicie szkodliwej z punktu widzenia interesu społeczno-gospodarczego konfiguracji nieruchomości i stałby się przyczyną sporów na tle stosunków sąsiedzkich. III. Dla oceny, czy roszczenie o wykup powstaje dla posiadacza, nie jest obojętna bezwzględna wartość budynku, tzn. niezależna od porównania z wartością gruntu. Jeżeli budynek nie przedstawia większej wartości, roszczenie takie powstać dla posiadacza nie może. To bowiem wyjątkowe uprawnienie, pro-wadzące do pozbawienia właściciela jego własności, uzasadnione jest poważnym zaangażowaniem finansowym posiadacza. O takim zaś zaangażowaniu nie można mówić przy wartości budynku w granicach kilkunastu tysięcy złotych. (III CR 202/65 z dn. 18. 11. 1965 r., OSNCP 9/66, poz. 152, OSPiKA 10/66, poz. 216). 32. I. Dla oceny, czy wartość budynku znacznie przewyższa w ro-- zumieniu art. 73 § 2 pr. rzecz, (obecnie art. 231 § 1 k. c.) war- tość gruntu, miarodajny jest stan z czasu realizacji przez po- siadacza prawa wykupu, a nie stan z lat poprzednich. II. Dla oceny, czy zachodzi powyższa przesłanka zastosowania art. 73 § 2 pr. rzecz, (obecnie art. 231 § 1 k. c), nie jest obojętna bezwzględna wartość budynku, tj. niezależna od porównania go z wartością gruntu. (1 CR 952/57 z dn. 29. 11. 1957 r., OSPiKA 7-8/58, poz. 192; NP 6/58, s. 116). 33. Roszczenie przewidziane w art. 231 § 1 k. c. wygasa z chwilą definitywnej utraty posiadania przez samoistnego posiadacza działki gruntu, na której wzniósł on budynek lub inne urzą- dzenie. Roszczenie to nie ulega przedawnieniu. (III CZP 15/68 z dn. 18. 3. 1968 r., OSNCP 8-9/68, poz. 138; IP 15-16, s. 2). CENA 34. Zawarte w art. 73 § 2 pr. rzecz, (obecnie art. 231 § 1 k. c.) określenie „cena zwykła" oznacza cenę zwykle stosowaną, czyli cenę stosowaną w wolnym obrocie. Przepis art. 73 § 2 pr. rzecz, (obecnie art. 231 § 1 k. c.) nie ma na myśli wywłaszczenia na zasadach stosowanych przy prawnie uregulowanym wywłaszczeniu. Właściciela nieruchomości ustawodawca ograniczył w § 2 art. 73 tylko o tyle, że musi on wyrazić zgodę na przeniesienie własności i nie może, wykorzystując sytuację posiadacza, domagać się zapłaty ceny niezwykłej. Jest to niejako przymusowa sprzedaż, ale za cenę normalną — zwykłą. (3 CR j855/61 z dn. 16. 3. 1962 r., OSPiKA 9/63, poz. 235, z notką W. S.). Uwaga. Artykuł 231 § 1 k. c. w przeciwieństwie do art. 73 § 2 pr. rzecz, nie mówi o „cenie zwykłej", lecz o „odpowiednim wynagrodzeniu". Nie wydaje się, ażeby różnica sformułowania miała tu tylko terminologiczny charakter. Na tle art. 231 § 1 k. c. należy przyjąć, że w tych sytuacjach, w których np. przepisy szczególne przewidują wysokość odszkodowania, będzie ono „odpowiednim wynagrodzeniem" w rozumieniu cyt. przepisu. Tak więc, jeżeli Państwo wzniesie budynek na cudzym gruncie, co do którego przysługuje Państwu z mocy przepisów szczególnych ustawowe prawo pierwokupu, to w warunkach przewidzianych w art. 231 § 1 k. c. wysokość wynagrodzenia określałby art. 37 ustawy z dn. 14. 7. 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 32, poz. 159 z późn. zmian.). Patrz na ten temat także poz. 14a i poz. 15 (s. 157—159).